Анализ применения Закона «О плате за землю» , или некоторые особенности оплаты..

1. Возникновение проблемы?

Проблемы сами не возникают, их создают. Приведем пример: Для этого достаточно (Решение Киевсовета №104/825) обязать собственников нежилых помещений арендаторов в коммунальных зданиях, провести денежную оценку земли, им не принадлежащей и не арендуемой, с целью уплаты земельного налога – наблюдается противоречие со Ст.5 Закона «О плате за землю».

И производится денежная оценка земли, поделенная на всех желающих и не желающих, выдаются справки, на которых увязывается то, что не увязывается в природе - на справке указывается физическое или юридическое лицо (которое действительно является собственником небольшого помещения). В этих справках указывается необоснованная площадь земельного участка, достаточно быть собственником не земли, а помещения - и расчет готов.

И вроде бы все правильно - коэффициенты выбраны и цифры правильно перемножены, но документ этот действителен только в том случае, когда земля в собственности или в пользовании (аренде), и выделена как участок на местности, а не для математических операций. Эти расчеты справедливы для тех, кому они предназначены, - Районных администраций, жилищных управлений, ЖЕКов.

Это начало, следующий етап, - налоговая инспекция рассылает письма Районным жилищным управлениям, Районным коммунальным предприятиям с требованием, - «организации, которые приватизировали нежилые помещения, обязаны платить налог на землю самостоятельно». И ЖЕКи предупреждают всех собственников, что с такого-то числа, оказывается, налог на землю они должны платить самостоятельно.

2. Кто есть плательщик за землю или что говорит норма Закона?

Согласно Закону №2535-12 в редакции от 01.01.2003 «О плате за землю» Ст.1, - плата за землю производится в форме налога или арендной платы.

Согласно Ст.5. Объектом платы за землю является земельный участок, или часть земельного участка (пай), который находится в собственности или пользовании, в том числе на условиях аренды. Субъектом платы за землю (плательщиком) является собственник земельного участка, части земельного участка (пая) и землепользователь, в том числе арендатор.

Но прежде всего необходимо определить, всегда ли именно Вы являетесь субъектом (плательщиком). Обязанность оплаты должна быть закреплена одним из следующих документов:

• государственным Актом на право собственности на земельный участок;
• государственным Актом на право пользования (в период действия переходных положений Земельного Кодекса);
• договором аренды.

Кроме того, земельный участок обязательно должен быть выделен на местности в натуре.

И принятие Земельного кодекса не отменяет Закон «О плате за землю».

2. Два подхода к одному вопросу.

Кто же является пользователем, или субъектом? Тот, за кем закреплен участок земли. В населенных пунктах (городах, поселках) все земельные участки закреплены соответствующими документами: Решениями, Постановлениями, Актами за Районными Администрациями либо за непосредственными собственниками или пользователями.

Все районные жилищные управления, коммунальные предприятия, ЖЕКи, сдающие нежилые помещения в аренду неизбежно включают в счета по арендной плате: затраты на коммунальные услуги (водоснабжение, отопление…), обслуживание придомовой территории, компенсационные затраты на внутренние мероприятия, и земельный налог входит в эти затраты. Фактически коммунальные предприятия являются управляющими, пользователями, тех зданий и сооружений, которые находятся у них на балансе, на их территории .

Территория, т.е. земля тоже закреплена за ЖЕКами, распоряжениями Районных администраций, поэтому согласно Закону «О плате за землю», коммунальные предприятия, являются субъектами платы за землю, и относят платежи на свои затраты. Затем КП перераспределяет эти затраты между арендаторами и собственниками помещений пропорционально занимаемой площади и функциональному использованию (Раздел 3, Ст.7 Закона «О плате за землю»). Обратите внимание, что в данном случае нет возможности выделить земельный участок на местности. Как в многоэтажном строении выделить участок земли для собственника помещения на 1,2 или 9 этаже?

Таким образом, для собственника или арендатора, использующего помещение для собственного проживания эта сумма незначительна - порядка 1- 3%; при использовании в коммерческих целях доля платежей за землю составит 15-30% от общей суммы счета, выставленного коммунальным предприятием (ЖЕКом)!

В любом случае, плата за землю рассчитывается на основании выделенного на местности участка для конкретного физического или юридического лица - это норма Закона.

3. Неожиданный результат.

Первое, - вышеизложенный порядок определения базы налогообложения противоречит Закону «О плате за землю» в части определения объекта и субъекта. Было бы логично не изменять порядка оплаты, а обязанность произвести оценку возложить на настоящих пользователей землей.

Второе, - уменьшаются поступления в бюджет от платы за землю. Ведь легче контролировать поступление платежей централизовано, чем от каждого «приватизированного помещения» индивидуально, тем более, что это противоречит Закону, и со стороны сегодняшних плательщиков существует сопротивление.

В итоге: Вам предлагается платить то что, по Закону вы платить не должны.

Андрей Проказов

Нач.отдела финансового аудита и консалтинга ЗАО "ПОЛЕСЬЕ" г. Киев, Украина.

http://www.polesye.com.ua/

«Вестник недвижимости» №3 2003 г. Киев