В ближайшее время (приблизительно через полгода-год) можно будет говорить о зарождении нового торгового района. Наличие нескольких противоположностей в составе целого придаст особого динамизма отношениям участников «застройки». Пикантность обеспечивает то, что на этот рынок в этом месте планируют, но только чуть- чуть попозже, выйдут новые серьезные игроки.
ТЦ и ТРК - общая ситуация по Киеву
Торговые площади увеличиваются в Киеве скачкообразными темпами с 2001 г. Причина тому - активное строительство ТЦ и ТРК. В 2001 г. торговых площадей в составе ТЦ и ТРК было 20000 м2, а в конце 2003 г. - уже 225000 м2, то есть прирост составил более 1100%. А к концу 2005 г. ожидается, что будет 710000 м2, прирост - 315%. При этом розничный товарооборот столицы увеличивается ежегодно на 18-20%. Рост товарооборота стимулируется ростом среднемесячной зарплаты киевлян, которая в 2004 г. по данным Госкомстата составила 796,73грн (в 2003 г. - 702,58 грн.), а по прогнозам НИИ Социально-экономических проблем г. Киева она составит к концу года 850,7 грн. Так розничный товарооборот по Киеву в расчете на 1 м2 в 2004 г. составил 10620,8грн, а в расчете на одного жителя - 1920грн (для сравнения: 2000г. - 8862грн/кв. м, 1553грн/жит). Однако предложения площадей по причине высоких арендных ставок не находят должного спроса. Один из наших экспертов сказал по этому поводу: "Люди взял кредит, вложили его в землю, строительные работы, оборудование. И этот процесс был настолько импульсивным, что уже потом посчитали, сколько торговых центров откроется в столице в ближайшем будущем. Это как в велосипеде - прокрутили педали, он тронулся, а без тормоза остановить не удастся". Здесь уместно вспомнить слова Вадима ГУРЖОСА, бывшего председателя Совета предпринимателей при Кабинете министров: "В Варшаве, а частично в Праге и Будапеште, рынок переполнен коммерческой недвижимостью: стоят пустые офисные и торговые центры, строятся гостиницы, в которых постояльцы могут никогда не появиться". Если в 2003 г. украинский рынок торговой недвижимости все же отставал от европейского по количественным показателям, то к началу следующего года ситуация изменится (табл.1). Следует также учесть, что в Варшаве и в других европейских столицах массовое строительство коммерческой недвижимости завершено. И рост киевских доходов никак не догоняет увеличение ТЦ - посмотрим на полупустые "Магеллан", "Караван" или "Глобус", заполненный в лучшем случае праздными зеваками.
Итак, попытаемся рассчитать прибыльность ТЦ как коммерческого проекта. Обычно на ТЦ площадью 10000м2 уходит около $5 млн.(METRO не трогаем). Средний срок окупаемости такого объекта - 36-48 месяцев. Таким образом, объект должен давать прибыль в размере $104000-139000 ежемесячно. То есть один квадратный метр должен стоить $10 до $13. Приплюсуем коммунальные услуг, рекламу, социальные проекты и прочее и получаем $20. Но ставок ниже $30 за один м2 в проектируемых ТЦ не будет. Маржа дает инвестору возможность для маневра, то есть - для возможного снижении ставок. По прогнозам Игоря МАЛАШЕНКО, директора по развитию компании "Новый Проект" с начала следующего года ставки будут постепенно приближаться к уровню европейских.
Ох уж эта Петровка!
Все бывшие промышленные здания в районе улиц Вербовая, Приозерная, Лайоша Гавро, Московского (бывшая Красных казаков), Оболонского проспектов или сданы в аренду, или выкуплены. Кроме того, ведется массовая застройка свободных территорий. Рассмотрим размеры будущего торгового квартала:
- Петровка фактически является транзитной зоной между Правым и Левым берегами, ее дороги - самый оптимальный путь для проезда от северных спальных районов Киева к восточным и наоборот, а также с них в центр;
- улица Богатырская связывает с Петровкой северо-западную часть города и является частью междугородней трассы, перерастая в Вышгородскую трассу;
- многокилометровый Оболонский проспект соединяет северную часть Киева с Петровкой;
- по соседству с Петровкой (Оболонский район) проживает по данным за 2003 год 306200 человек или 11,7% общего населения города;
- Московский пр-т обеспечивает транспортное соединение с Троещиной, где постоянно проживает 337000 человек;
- пассажиропоток в данном районе составляет 315000 человек в день (12% населения Киева);
- по результатам исследований, опубликованным в "ТД" №4, одним из самых богатых районов Киева является Оболонский. Кроме того Петровка это:
- самый большой в Украине книжный рынок; один из самых больших вещевых рынков Киева - около 900 мест;
- большой рынок хозяйственных товаров;
- уже существующие ТЦ.
Сейчас на работу в районе Петровки претендуют восемь структур: уже открылся "Spar", следующим, скорее всего, будет "Альта Центр" - сентябрь текущего года, в декабре-январе заработает Стоковый Торговый центр (ТЦ, инвестируемый "Сити маркет"), а уже через год-полтора - "METRO", "Квадрат" и "Курени". Таким образом, общее число ТЦ и супермаркетов достигнет 12 (в этом районе уже работает ТЦ "Городок", супермаркеты электроники "Мегамакс" и "Мегамаркет", "Фокстрот", "Эльдорадо", крупный торговый комплекс со специализацией по продажи мебели "Декорсервис"). Также на Петровке действуют магазин мебели "Снайт", магазин производителя компьютерной техники "Е.verest", компьютерные магазины "ДиаВест", "Цифровой мир", кинотеатр "Баттерфляй", фаст-фуд "McDonald's", офисный центр "Петровка Центр", "Технический универмаг НТТ", центр продаж "Шкода". В общей сумме размер площадей ТЦ превысит 100000 м2.
От общего к частному, или Что нового
Вот какие объекты будут введены в эксплуатацию в ближайшем будущем (адресный перечень). Московский проспект, 13а-15: торговый комплекс "Альта Центр". Инвестор ООО "Бриз-Инвест". Генопдрядчик - "Энергополь Украина". Стоимость проекта $10 млн(70% - кредитные средства). Срок окупаемости - шесть лет. Площадь участка - 2,4 га. Общая площадь торгового комплекса - 23000 м2, в т.ч. торговая площадь - 17000 м2. Паркинг наземный - 500 машиномест. Ввод в эксплуатацию - сентябрь 2004 г. Состав площадей - цокольный этаж, первый этаж, антресольный этаж, второй этаж. Арендные ставки - от $20 до $70 за 1 м2. По состоянию на июнь сдано в аренду 65 % торговых площадей. Целевая аудитория, по словам маркетинг-менеджера Натальи ДМИТРЕНКО, человек со средним и выше среднего уровня доходов, который целенаправленно приехал в «Альта Центр», исходя из информации о том, что здесь самый большой в Киеве выбор одежды. Предприятие планирует занять свободную нишу. Привлечение клиентов будет базироваться на работе в торговом комплексе трех якорных объектов: супермаркета "Велика Кишеня", универмагов одежды "Indigo" и "ZZZ", а также Fashion Lab. Изюминка - Fashion Lab.
Вот как описывает его Наталья Дмитренко: "В этом проекте объединены практически все ведущие украинские дизайнеры одежды и аксессуаров, возможно участие нескольких российских и зарубежных имен. Основная идея Fashion Lab - клубная атмосфера, место в торговом комплексе, где регулярно проходят показы и предпоказы модных коллекций". Концепцией торгового комплекса не предусмотрен food - court, посетителю предложат совмещенный вариант fast-food-рестораны ("Пицца Челентано" и "Potato House"). Администрация "Бриз-Инвест" намерена предложить потенциальным клиентам концепцию "удовольствие от шоппинга". Но нехватка площади и такого важного компонента как мультиплекс не позволит в полной мере ее реализовать. Планируемый поток покупателей - 8000 человек в день. Для их удобства, кроме эскалаторов, запустят второй в Киеве траволатор. В целом проект выглядит очень реалистично в плане окупаемости. "Альта Центр" может позиционировать себя как комплекс общегородского значения, поскольку универмага одежды еще нет ни в одном из существующих ТЦ. Большая парковка - также большой плюс, поскольку по статистике в Киеве больше половины семей имеют собственный транспорт. Кроме того, развитие идеи модного клуба - Fashion Lab - может увеличить количество постоянных клиентов, здесь возможна косвенная поддержка в виде рекламы со стороны фешн-изданий и, возможно, госструктур.
Глеб ВЫШЛИНСКИЙ, руководитель отделения отраслевых исследований и консалтинга GFS-UMK заметил, что секции с одеждой должны быть максимально изолированы от продовольственного супермаркета, так как подобное соседство вызывает у покупателей дискомфорт.
Московский пр-т, 16б: Стоковый Торговый центр. Инвестор корпорация - "Grandprominvest AG". Стоимость проекта более $4,5 млн. Сроки окупаемости - три-четыре года. Площадь участка - 1,67 га. Под строительство торгового центра были использованы недостроенные заводские помещения, приобретенные компанией Grandprominvest AG. Общая площадь торгового центра- 12000 м2, в т.ч. арендуемая торговая площадь - 8300 м2. Площадь офисно-складских помещений - 2500 м2. Наземный паркинг - 200 машиномест. Ввод в эксплуатацию - IV квартал 2004 г. Автор проекта - "Украинская Торговая Гильдия". Трехуровневое строение. Арендные ставки вычисляются, уже подписаны договора на сдачу в аренду примерно половины площадей, с мая 2004 г. открыт тендер на аренду площадей. Величина арендных ставок определяется профилем деятельности арендатора и необходимыми ему площадями. В плане привлечения покупателей администрация ТЦ делает акцент как на специфике бизнеса, так и на выгодном размещении ТЦ. Уникальный для Украины формат торговли будет включать в себя стоковые магазины монобрэндовых операторов, ресторан и продовольственный супермаркет. Основную якорную функцию будут выполнять стоковые магазины. В структуре ТЦ на первом уровне будет находиться продуктовый сетевой супермаркет, название которого пока не разглашается. На втором уровне будут располагаться магазины спортивных товаров, обуви, товаров для детей, ресторан. На третьем планируются мебельный супермаркет и супермаркет электроники.
Экспертная оценка потока посетителей - около 12000 человек в день. Эксперты полагают, что идея ТЦ хороша. Но возникают два вопроса: достаточно ли поставщиков стока для монобрэндовых магазинов и насколько совместимы продуктовые супермаркеты и магазины одежды. Небольшая удаленность от станции метро "Петровка" должна привлечь много пешеходных покупателей. Положительные прогнозы относительно данного ТЦ также базируются на анализе работы действующих стоковых магазинов. Только концепция третьего яруса вызывает вопросы, поскольку представленные здесь товары являются предметами семейной покупки. Реализация проекта позволит сказать, на сколько приемлемый сток для всей семьи.
По вопросам сотрудничества - 80509326629, Иван
