Оценка жилья – это цена
недвижимости, которая определяется по рыночной стоимости. Стоимость недвижимости
определяется оценщиком – специалистом, имеющего на это лицензию. Хотя если совсем
уж точно выражаться, то это понятие несколько устарело. Т.е. лицензирование
оценщика то было всегда, просто в настоящее время оно переткло в несколько иное
качество - членство в СМАО (саморегулируемые организации), которые как раз и
имеют лицензию и отвечают ею за свои членские организации/оценщики.
Существует несколько видов стоимости для оценки
жилья, самые распространенные из которых считаются:
- рыночная стоимость
- стоимость страховки недвижимости
- стоимость использования
- стоимость на одного определенного инвестора, т.е. инвестиционная стоимость
Многие люди, которые, непосредственно, участвуют в определении стоимости недвижимости,
хорошо знакомы со всеми мелочами данного процесса. Самой главной фигурой в данной
сделке выступает риэлтор. В этом случае, необходимые для финансирования сделки
- финансовые услуги, предоставляет ипотечная компания, которая дает гарантию
на то, что все процессы успешно завершены и что недвижимость переходит от продавца
к покупателю.
Что относится к оценке жилья?
Сначала, продаваемое жилье, необходимо осмотреть специалисту, чтобы определить
оценочную стоимость данного имущества. Сюда входит расположение квартиры или
дома, количество жилых, ванных комнат и т.д. Особое внимание обращают на дефекты,
особенности, которые могут снизить стоимость имущества.
После осмотра жилья, оценщик делает несколько подходов к установлению стоимости
имущества – это сравнение продаж (рыночный, сравнительный подход), доход (доходный)
и экономический (затратный подход).
Подходы к оценке недвижимости.
Экономический подход означает то, что специалист пользуется информацией о строительных
расходах для определения стоимости построения такого же объекта жилья и затраченного
на это время. На полученных данных устанавливается верхний предел стоимости
жилья. В этом случае может возникнуть вопрос: зачем вы будете переплачивать
больше за существующую недвижимость, если построение такого же нового жилья
вам обойдется дешевле. Хотя в этом случае могут быть положительные плюсы - удобства
и местоположение, что не относится к экономическому подходу.
Спавнительный подход состоит в формировании заключения о рыночной стоимости
объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды)
с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих
факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной
стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается
функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности
ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.
Затратный подход к оценке
недвижимости предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из
земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых
при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать
износ (обесценивание) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием
различных факторов. Расчет стоимости этого участка должен производиться с учетом
принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.
